林一繼承祖產的一筆土地，權利範圍六分之一，土地上面蓋滿了其他同宗五房親族的房子，林一覺得權利狀況太複雜，又有房子在上面，繼承半年後就出售給張三，張三取得共有土地後，就以林一佔有土地的親族為被告，依民法第767條及821條之規定，起訴林一的親族，主張拆屋還地，而林一的親戚，也是共有人之一的林二，主張他們親族在這塊土地上已經居住了超過70年，大家各自在自己管理的土地上興建房屋，而主張有分管契約的存在。（事實改編自最高法院112年度台上字第2542號民事判決）一、民法第767條訴訟中的兩造當事人在主張民法第767條的訴訟中，兩造當事人可以區分為：（一）原告即請求人原則上是所有權人，但雖非所有權人，而依法律規定，亦得行使所有權人之權利者，如破產管理人、遺產管理人、有代位權之債權人。（二）被告即相對人現在無權占有或侵奪占有之人，且包括直接占有與間接占有。二、原告主張民法第767條及第821條（一）民法第767條規定的三種樣態民法第767 條的規定，也就是一般我們稱為物上請求權，有三種不同的樣態，分別是第一項前段「所有物返還請求權」、第一項中段「除去妨害請求權」、及第一項後段「防止妨害請求權 」：「所有物返還請求權」所有權人對於無權占有或侵奪其所有物之人，得對之請求返還其物之權利。「除去妨害請求權」所有人對於妨害其所有權者，得對妨害人請求除去之權利也。所謂妨害，即以占有以外之方法不法侵害所有權，致所有人不能圓滿行使其所有權之行為或事實。「防止妨害請求權」所有人對於有妨害其所有權之虞者，得請求防止妨害之權利也。在本案，張三依民法第767條第1項前段「所有物返還請求權」的規定，請求林一的親族們拆屋還地。（二）原告應起訴請求返還予共有人全體至於原告為什麼要併用民法第821條的規定，最高法院41年台上字第611號判例謂：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，固為民法第八百二十一條所明定，惟對於無權占有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，依同法條但書之規定，並參照司法院院字第一九五零號解釋，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決，不得請求僅向自己返還。」也就是說，共有土地被人佔用，共有人之一當然可以本於所有權人的地位請求返還，但返還的對象，不是起訴請求返還之人，而是返還予全體共有人。三、被告主張存在默示分管契約（一）共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。而所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言;另共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號判決意旨參照）。（二）應有部分之受讓人若知悉或可得而知有分管契約之存在，應受拘束此外，應有部分之受讓人若知悉或可得而知有分管契約之存在，應受該分管契約之拘束（司法院大法官釋字第349號解釋意旨參照）。因此，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，應受分管契約之拘束。四、律師的話上面所舉案例是最高法院比較新的判決，就是共有土地所有人間，早已各自使用一定範圍的土地，新所有權人承受應有部分土地後，主張拆屋還地，而原地主們則主張在此土地上居住多年，彼此也容任各自佔有使用，而有默示分管契約的存在，此在實務上也越來越常見，本案最後最高法院支持下級審法院的判決，駁回原告拆屋還地的主張，原告的土地被佔用也就拿不回來了，所以要買此種有問題的土地，還是要跟相關專業人士多多請教才好。撰文：劉帥雷律師民法第767條Ⅰ所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。Ⅱ前項規定，於所有權以外之物權，準用之。民法第821條各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。

AB兩兄弟共同繼承了一棟房子，每人各二分之一，但二人歷來感情不睦，不想維持共有，二人該如何分割這筆共有的房子？常看到有些人搞不懂什麼是共有不動產分割，共有物分割該如何處理，這裡作一些簡單的介紹一、共有不動產的分割與標示分割不同法律上共有不動產的分割，不是一般人認知的將一筆土地割成二筆，或二筆以上，這種分割在不動產登記實務上是所謂的標示分割，譬如將台北市中正區中正段一小段A地號，面積200平方公尺的土地，分割成台北市中正區中正段一小段A-1地號面積100平方公尺，及同區同段同小段A-2地號面積100平方公尺的土地2筆，這是所謂的標示分割，也就是一般人所常認知的土地分割，但在法律上共有不動產的分割，則有不同。二、什麼是共有物分割？共有物有可能是不動產，例如土地或房屋，也有可能是動產，例如狗或是車子，共有物分割就是如何將共有物的所有權分配給各共有人，共有土地的分割當然很清楚，例如上面的A地由甲、乙二人持有，把A地分割成A-1、A-2兩筆，分別由甲、乙二人各別持有，這就是一種共有物分割，但是狗或是房子可能就無法像土地這麼容易的分割清楚。三、共有物分割的方法當不想再與別人共有所有權時，就可以分割共有物來結束共有關係。當然如果共有人間可以協議，以協議的方式分割共有物，這是最經濟的方式，但是如果沒辦法協議，就只能訴請法院裁判分割了。民法第824條規定「原物分配」與「變價分配」2種分割方式，就是當共有人無法協議，須由法官來裁判時，法官可以採行的方式來解決共有問題：（一）原物分配「原物分配」就是將共有物直接分割成數個部分，再依照應有部分的比例，分配給各共有人。（二）變價分配「變價分配」則是將共有物變賣後，由共有人按應有部分的比例來分配賣得價金。四、原物分割與變價分割的排列組合以上兩種分割方法，法官在考量共有物的最大經濟利益的立場，除上述單獨使用一種方法外，還可以原物分配與變價分配排列組合成不同模式，例如：（一）原物分配兼金錢補償僅部分共有人獲得原物分配，沒有分配到的人以金錢補償。上述提到的動產如車子或狗，當然不可能用原物分割的方式分配給每個人，此時即可以此種方式來進行分割。全部共有人都受有原物分配，但部份人仍可受金錢補償。如果分配到的土地價值有落差，例如大小、方位、臨路等不同，即便每個共有人都分到土地，但分到價值高的即可以金錢補償給價值低的。（二）部分原物分配、部分變價分配例如A地中的特定某個部分分配給共有人，其餘變賣，賣得價金分配給共有人。（三）部分原物分配、部分維持共有例如A地中的某個部分分配給各共有人，其餘部份仍然維持共有，至於多少共有人維持共有均可。四、律師的話在上述的問題中，AB二人想要解決共有房屋的問題，可以先行協議解決，如協議不成，又想解決共有房屋的問題，就只能訴請裁判分割了，至於分割的方法，因為房屋很難原物分配，將房屋分成二部份分配給AB二人，在法官考量如何使這棟房屋經濟效用最大化的立場下，可能由其中一人取得房屋，另一人以金錢補償的方式分割，也可能直接變價，然後二人分配價金，這就看法官如何決定了。撰文：劉帥雷律師民法第824條共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

最近新北萬里發生了社會矚目的新景點，就是賴清德老家，網友戲稱「賴皮寮」，藍綠白三方在電視上戰的十分激烈，藍的跟白的說，「賴皮寮」是違建，應該拆除，而且沒有繳稅資料。綠的則辯稱，新北市政府已認證「賴皮寮」是既存違建，不用拆除，而且有門牌，有繳稅，所以沒有法律上的問題，新北市政府則稱沒有「賴皮寮」繳稅的資料。撇開政治不談，這件事情該如何釐清呢？我們就一點一點來看一、有門牌、有繳稅就不是違建？答案是錯，在行政上有很多的管制措施，目的是便於管理，是否為違建，應由建築管理機關認定，不是有門牌、有繳稅就不是違建。但一定有人問，為什麼違建還要繳稅？是的，只要被認定為房屋稅條例中的「房屋」，依房屋稅條例第3條規定：「房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。」又同法第4條規定：「房屋稅向房屋所有人徵收之。…未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；…。」，不論是否為違建，就應依法納稅。二、賴清德稱有繳稅，新北市政府稱沒有繳稅資料，這怎麼回事？這問題是賴清德稱有繳稅是繳什麼稅？最常見的財產稅是地價稅跟房屋稅，土地持有人擁有土地，除農地應繳田賦外，即便是礦業用地，也應繳地價稅，而非田賦，電視上的名嘴們，請學著點。至於房屋稅，除非房屋的評定現值過低，不達課徵起點不用繳納外，應該都要繳納，但是新北市政府稱「賴皮寮」沒有課稅資料，這應該是在92、93年「賴皮寮」改建時，所有權人沒有去申請設立稅籍，才導致現在查不到核稅或課稅資料，至於是誰應該要去申報，依房屋稅條例第7條的規定是納稅義務人，一般就是房屋所有權人，房屋所有權人在房屋建造完成30天內有申報的義務，如果沒申報，還會被處罰鍰。三、「賴皮寮」是既存違建，到底要不要拆除？違建在理論上是不應該存在的，但實際上違建處處都是，拆也拆不完，基於行政資源的有限，所以地方政府通常會定一定期間前的違建「排拆」，排拆不是不拆，只是還沒輪到，但違建的事實就是存在，那所有權人要不要拆？就只在於所有權人對自己的要求了，「賴皮寮」是在92、93年賴清德擔任立法委員時改建的，改建時未依法請照，改建完成後又未依法申報，這到底好不好，就是可受公評的事項了。撰文：劉帥雷律師

曉鈴跟姐姐兩個人在台北工作打拼，一起租了間房子，租約簽三年，結果才過了一年多，房東就通知曉鈴，房子要賣了，買方要她們搬家，曉鈴聽了很生氣，就跑來問律師，她們是房客可以行使優先購買權嗎？新房東可以直接終止與房客間的租約嗎？一、 優先購買權的行使優先購買權可以分為債權性質跟物權性質兩種不同的優先購買權，債權性質的優先購買權只在於如出賣人違反通知優先購買權人之義務，出賣人對優先購買權人負損害賠償的責任，而出賣人違反物權性質的優先購買權，優先購買權人得主張買賣契約對其無效。常見的《土地法》第34條之1（註1）屬債權性質的優先購買權，而《土地法》第104條（註2）則屬物權性質的優先購買權。上面的問題是，曉鈴是否有《土地法》第104條的優先購買權，依照最高法院69 年台上字第 945 號判例（註3），《土地法》第104條的優先購買權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。曉鈴所租的房子，並非租地造屋，不符《土地法》第104條規定，所以曉鈴並無《土地法》第104條的優先購買權。二、「買賣不破租賃」的規定依照民法第425條買賣不破租賃的原則，「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」但租期逾5年或未定期限者，如果未經公證，就沒有買賣不破租賃原則的適用，所以房東雖然將房子賣了，租約對買的人仍有效，新房東並不能直接終止租約。撰文：劉帥雷律師註1.《土地法》第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」註2.《土地法》第104條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」註3.最高法院69年台上字第945號判例：「土地法第一百零四條第一項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。」

一般買房子的時候，可以拿到二張權狀，一張是土地權狀，一張是房屋權狀。那如果有買車位的話，車位的權狀在哪呢？一、停車位的種類停車位可以分成三種：「法定停車位」、「增設停車位」、及「獎勵停車位」簡單講，「法定停車位」是指依建築法、建築技術實施規則等之相關規定，按建築物樓地板面積比例所應設置之停車位，「增設停車位」則是指除了「法定停車位外」，起造人（建造這間房屋的人）自行增加設置之停車位，而「獎勵停車位」則是按各地方政府的建築物增設停車位獎勵辦法相關規定，設置停車空間開放給不特定公眾，以取得獎勵較多的樓地板面積。在民國80年9月18日以前，「法定停車位」可以獨立登記建號，有獨立權狀而可單獨買賣。但80年9月18日內政部函令，規定「法定停車位」必須登記在共有部分，所以「法定停車位」自此就無獨立權狀存在。至於「增設停車位」、及「獎勵停車位」則無相關規定。所以三種車位都有可能單獨登記為一個建號，或登記在共同使用部分內。這就是有的車位有權狀，有的車位沒有權狀的原因，所以在買屋前一定要問清楚，所買的車位到底是哪一種。二、登記在共有部分的停車空間，屬於「約定專用」的範圍（一）「專用部分」與「共用部分」根據《公寓大廈管理條例》第3條所定義，「專有部分」指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，例如：你所購買的公寓中「你家」的範圍。而「共用部分」指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，例如：大樓中的走廊、電梯、健身房、游泳池…等。（二）「約定專用」與停車位根據《公寓大廈管理條例》第3條所述，「約定專用部分」是指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。地下室停車位雖以公共設施的名目，登記在共同使用部分內，但只有購買停車位的區分所有權人有此停車空間的持分，此種停車位性質符合上述《公寓大廈管理條例》「約定專用部分」的定義。（三）如何計算我所擁有的共有部分之持有比例？在實務見解上，停車空間登記的持分，實為該停車空間的所有權登記。但該所有權因與其他公共設施混合登記，以致不易區分。所以，停車位之產權登記方式是先將共有部分中，把停車位空間劃出，再依每一停車位應分擔比例，分配登記給擁有停車位的區分專有部分（相關法規參考註1）。至於其他公共設施，則按區分所有建物專有部分面積比例分擔，而後兩者相加，為該區分所有建物共有部分的持有比例。除此之外，停車空間所有權範圍仍可藉由建築設計圖或實地停車位所標示範圍，與其他公共設施區別。三、獎勵停車位已取消不再使用！「獎勵停車位」的出現，是因為鑑於停車位的不足，要鼓勵增設停車空間，開放提供給不特定的公眾使用，以獎勵增加樓地板面積。但在當時，建商竟將之出售給區分所有權人（公寓大廈中的住戶），而產生使用上的疑義。最後內政部在84年10月3日作出函示，竟然認定「所有權人亦不應排除於公眾之外」，而為建商解套，使獎勵停車位變相為區分所有人單獨使用。「獎勵停車位」果然「獎勵」了建商，而且是雙重的獎勵，既增加了停車位，又增加了樓地板面積。所以「獎勵停車位」的規定，經監察院糾正內政部後，已於101年12月31日取消不再使用，但已經給建商的獎勵，當然就拿不回來了。四、律師的話  現今，台灣的汽車與停車位比例約為二比一，不少人購買汽車後，才發現為了處理停車位所造成的種種問題。購買不動產，無論是帶有停車位的公寓大廈，亦或是直接購買停車位，都有可能遇到相關的法律問題。因此，購買前建議多了解相關規定，以免為了方便而買車後，卻更為不方便。撰文：劉帥雷律師註1.《民法》第799條第1項規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」

甲為A地之共有人之一，權利範圍1/3，其他共有人權利情形複雜，有的未辦理繼承、或是公同共有等狀況，有些人更是無法聯絡，甲為了要出售其權利範圍1/3，遂與買受人乙商議，先以贈與方式移轉1/300之權利範圍給乙，使乙成為A地共有人之一後，再將剩餘的99/300以買賣方式移轉給乙，是否可行？如果在甲之土地剩餘權利尚未買賣移轉給乙前，A地竟遭法院拍賣，乙可否主張優先購買權？一、實務上，常見規避土地法第34條之1優先購買權之方法案例中是現行實務上，常見為規避土地法第34條之1他共有人優先購買權之規定，出賣人甲就先把其共有土地權利的一小部分，以「贈與」之名義，移轉給非共有人乙，使乙成為共有人之一。出賣人再將剩下的土地權利，出售予乙，之所以會以這種方式處理，多是因為無法與其他共有人協商，或是甚至無法聯絡其他共有人，而又不希望在出售土地時，他共有人行使優先購買權。二、將土地假贈與出去是否有效？出賣人與買受人之間的前贈與行為，法院會認為是一種通謀虛偽的行為，依民法第87條之規定無效！所以受贈人即買受人，也就是乙，並未因無效的贈與行為成為共有人之一，而無優先購買權。若行使了，將損害他共有人的權利，其他共有人自得對出賣人提起損害賠償之訴。三、虛偽的受贈人，可以行使優先購買權嗎？但有問題的是，如果A地在甲尚未將剩餘權利範圍移轉給乙前，竟遭法院拍賣，此時乙是否可以行使優先購買權？對此，最高法院做過判決，認為既然乙已經登記為所有權人之一，在登記未被塗銷前，當然有權可行使優先購買權（註1），但下級審，也就是高等法院的見解認為（註2），既然民法第87條規定通謀虛偽無效，自然是自始當然確定無效，不會因為是否「登記」，而有不同的結果，既然受贈與的法律行為無效，乙自然就不會是共有人之一，也就無權優先購買了。四、律師的話在此，最高法院似乎另外創設了對法律行為無效的不同解釋，也就是如果經登記機關登記後，無效的法律行為，在登記未被塗銷前，依然是有效的，雖然高等法院的見解似乎較有道理，但畢竟還是下級審法院，那我們就先姑且看看嘍！撰文：劉帥雷律師註1.最高法院104年度台上字第646號民事判決：「惟按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。民法第七百五十九條之一第一項定有明文。此登記之推定力，乃登記名義人除不得援以對抗真正權利人外，得對其他任何人主張之。系爭共有權既登記為上訴人所有，即受適法有此權利之推定，倘被上訴人有爭執，應由被上訴人負舉證責任，且縱使該登記為通謀虛偽表示之無效移轉行為，在上訴人之權利登記未依法塗銷前，上訴人仍非不得行使系爭共有權人之權利」註2.臺灣高等法院臺南分院102年度重上更(一)字第14號民事判決 :「…二人彼此未有成立讓與擔保之真意，且無意使上訴人取得系爭建物應有部分所有權，皆互有知悉而為合意，符合通謀虛偽意思表示無訛，依民法第87條規定，其債權行為與移轉之物權行為，應具共同瑕疵而為無效。上訴人雖就系爭建物應有部分，具所有權人之登記外觀，實未取得系爭建物應有部分之所有權，當無從主張法律賦予所有權人之一切權利。上訴人以系爭建物應有部分所有權人之身分，主張行使優先購買權，當非有據，不應准許。」

問題一：甲、乙二人分別共有A地，甲之權利範圍9/10，乙之權利範圍1/10，甲依土地法第34-1條之規定，將整筆A地出賣予甲自己，是否可行？問題二：甲、乙、丙三人分別共有A地，每人權利範圍1/3，甲乙二人依土地法第34-1條之規定，將整筆A地出賣予甲自己，是否可行？問題一、可以簡單歸納以下二種結論： 一、甲可以為買受人，取得A地所有權全部：（註1）（一）依土地法第34之1第1項規定處分共有物時，其承受人是否得為共有人之一，或必須為該共有物全體共有人以外之第三人，法律並未設有限制之規定。（二）再依舉輕以明重之法理，釋字第451號解釋既已肯認共有人之一人得依取得時效之規定，請求登記為該共有土地之地上權人。是以，依土地法第34條之1第1項規定處分全部共有物時，其承受人，確得為共有人之一。二、甲不可以為買受人，取得A地所有權：（註2）（一）行使土地法第34條之1之規定，自應以共有人「有效」出賣其應有部分予第三人為基礎。（二）系爭買賣既由甲依土地法第34條之1規定出賣予自己，其買賣當事人僅有一人，有違買賣契約相關規定，故系爭買賣無效。問題二、甲可否將A地賣給自己？目前分別有不同的看法，以下簡單歸納出二種結論：一、甲可以為買受人，取得A地所有權全部：理由同問題一。二、甲不得為買受人，取得A地所有權全部：（一）主要由利益衝突的角度出發，認為多數共有人代理少數共有人處分共有土地予同意處分共有人之一或數人，其價金、用益物權租金、使用方法等之決定難謂合理，縱少數之共有人有優先購買權，但可能因無力優先購買而導致其權益受損，故土地法第34條之1規定仍有民法第106條禁止自己或雙方代理規定之適用。（ 註3） （二）承受人既為共有人，則處分之結果，不啻將共有土地全部分割歸其取得，且依其決定之價格補償未同意處分之共有人，非法之所許。是共有人為承受人時，其人數及應有部分不得計入同意處分之共有人數及應有部分。（註4）  結論上述兩個問題在實務上及學說上爭議甚大，雖然目前在登記實務上似乎都採內政部101年的函釋，即以「土地法第三十四條之一規定仍有民法第一百零六條禁止自己或雙方代理規定之適用」，而否准買受人為共有人之一，但若以此為由，卻又如何說明少數所有權人亦為共有人之一，卻得優先承購，為何沒有自己代理或雙方代理的問題？此顯然有邏輯上的矛盾。土地法第34條之1於106年修法的版本，刪除104年版本第二項後段「共有人並不得為受讓人」等文字，內政部似乎已改採肯定說的立場，即共有人似得為受讓人，但不論修法的結論如何，依目前以一紙函釋就限制了人民取得財產的權利，顯然不妥。撰文：劉帥雷律師註1.法務部101年1月4日法律字第1000023833號函、彰化地方法院98年度重訴字第142號判決。註2.臺灣高等法院台中分院99年度重上字第79號判決。註3.內政部101年2月1日內授中辦地字第1016650079號函：倘多數共有人代理少數共有人將共有土地或建築改良物全部處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人，其價金、用益物權租金、使用方法等之決定難謂合理，縱少數之共有人有優先購買權，但可能因無力優先購買而導致 其權益受損，故土地法第三十四條之一規定仍有民法第一百零六條禁止自己或雙方代理規定之適用，亦即部分公同共有人或分別共有人不得依土地法第三十四條之一規定，就共有土地或建築改良物全部處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人。另最高行政法院102年度判字第203號判決同此見解。註4.最高法院103年度台上字第2333號判決：按部分共有人依土地法第三十四條之一第一項規定處分共有土地之全部，對於未同意處分共有人之應有部分，係依法律規定而有權處分，惟仍應兼顧其權益，並符公平原則。此項處分不包括分割，其承受人雖不以共有人以外之人為限，惟倘同意處分之共有人兼為承受人，其應有部分實際未為處分，乃竟得就未同意處分共有人之應有部分強制予以處分，並參與其價格之決定，即有利害衝突顯失公平情形，難認正當。況承受人既為共有人，他共有人即無優先承購權，則處分之結果，不啻將共有土地全部分割歸其取得，且依其決定之價格補償未同意處分之共有人，要非法之所許。是共有人為承受人時，其人數及應有部分不得計入同意處分之共有人數及應有部分。

甲、乙、丙、丁、戊五個人分別共有A地，其中甲、乙二人持有的權利範圍超過三分之二，甲、乙二人決定依土地法第34條之1之規定，出賣A地，而丙、丁二人行使優先購買權，則最後A地應登記為丙、丁二人所有？還是丙、丁、戊三人所有？以上這個問題，在實務與學說上爭論已久，以下簡單歸納出兩種結論：一、應由丙、丁二位主張優先購買權之人取得A地所有實務上似乎認為優先購買權的客體為共有物的全部，主要的理由是認為，土地法第34條之1第1項有「消滅共有關係」的目的存在，所以移轉予主張優先購買權的少數共有人，最符合此目的，且參照土地法第34條之1執行要點第11點第9款及第10款（註1）之規定，應由主張優先購買權人按各人之應有部分比例定之。二、應由丙、丁、戊三位取得A地所有但從法條觀之，土地法第34條之1第1項所指者為對於整筆土地之處分，可以多數決為之（註2），意即由法律授權予多數共有人處分之權限，第4項所指者則為應有部分出售時，他共有人有優先購買權（註3），對於整筆土地出售時，共有人是否有優先購買權，土地法第34條之1則未為規定，而係經由實務的解釋而肯認共有人的優先購買權（註4），但共有人所得優先承購之部分，似未為解釋。土地法第34條之1，究其本質，並非消滅共有關係，而是促進土地之利用，否則為何未限制承買的人數？此由大法官釋字第562號解釋可得（註5），且土地法第34條之1執行要點第11點第9款及第10款，均在說明處分應有部分，或公同共有物全部時，應如何分配，並未針對他少數共有人未同時處分其應有部分時該如何處理。最重要的是，未經法律授權，實難透過解釋即讓多數共有人取得超過其權利之處分權限，在本案中，戊並未要處分其應有部分，未經授權，丙、丁二人如何得處分戊所有之應有部分？故似以由丙、丁按所有權比例行使優先購買權，取得甲、乙二人欲出售之部分，而戊之所有權比例則不變，共同持有A地之所有權之方式為妥。三、小結第一說中，如讓少數共有人得優先取得共有物之全部，固能減少共有人，達到消滅或減少共有之目的，但問題在於，未經授權，如何能處分他少數共有人之應有部分？對於權利之保護，顯然不周，故以第二說似較可取，現行實務採行之方式顯然不適，近有修正土地法第34條之1之意，應將此問題納入修正範圍。撰文：劉帥雷律師註1：土地法第34-1條執行要點第11點（九）共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之。（十）土地或建物之全部或應有部分為公同共有，部分公同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比例計算之。註2：土地法第34-1條第1項共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。註3：土地法第34-1條第4項共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。註4：例如最高法院七十八年第十二次民庭會議決議（一）、最高法院民事大法庭109年度台上大字第2169號裁定註5：大法官釋字第562號解釋「…其立法意旨在於兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物之有效利用，以增進公共利益。」

林家有三兄弟，對於共有的土地，可不可以只有兩個人協議就特定部分由特定所有權人管理，成立分管契約？後來的買受人，需要受到分管契約的拘束嗎？一、「分管契約」是什麼？不動產所有權，可以是單獨所有，也可以是多數人共同所有，多數人共有的不動產，除了契約另有規定以外，可以共有人及應有部份皆過半數來決定。但如果應有部分合計超過了三分之二，可不用計算人數（註1）。所謂分管契約，必須是各共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管理之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，不予干涉（最高法院87年度台上字第1377號及96年度台上字第2623號判決意旨參照）。二、可否以民法第820條第1項規定之「多數決」方式來訂定分管契約？還是仍應由全體共有人同意才可以訂立？目前實務的看法是認為，民法第820條第1項之「管理」，包含共有人間約定分管契約之管理方式在內，故可以「多數決」方式為之，所以分管契約的訂立，並不需要全體共有人協議，只需多數決即可，而且此多數決的分管契約，可據以向地政機關申請登記。三、分管契約是不是一定要按每個共有人權利比例的實際面積對共有土地使用、收益？法務部在111年曾函示：『民法第 818條規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利（最高法院57年台上字第2387號判決參照）。又本條旨在規定共有物使用收益權能之基本分配，並肯認共有人就該分配得依契約另為約定，即共有人依契約之約定，其使用收益之範圍超過或小於應有部分，或利益分配不依應有部分定之，均屬契約自由範圍，法律自應尊重，而此項約定即為共有人上述所得利益之歸屬分配之契約（本條立法理由、最高法院106年度台上字第151號判決意旨；謝在全著，民法物權論（上），109年10月修訂7版2刷，第361頁參照）。』（註2），按照法務部的函示，多數決成立的分管契約似亦不需要按照每個共有人持有比例的面積，來對共有土地使用收益，但如果管理顯失公平者，不同意之共有人得依民法第820條第2項規定，聲請法院以裁定變更，自不在話下。四、不動產分管契約對繼受人之拘束效力為何？根據民法第826條之1第1項規定（註3），共有人間就共有不動產訂立分管契約後，共有人之一如將其應有部分讓與第三人，則第三人是否應受該分管契約之拘束，應視該分管契約有無登記。如該分管契約已有登記，則對第三人發生物權效力，第三人應受該分管契約之拘束。五、如分管契約未經登記，第三人是否可不受該分管契約拘束？參考大法官釋字第349號解釋，如第三人「明知」或「可得而知」該分管契約時，則該第三人應受分管契約之拘束；反之，如第三人係善意而不知悉，即不受該分管契約之拘束，當然，第三人是善意或惡意，就是舉證責任的問題了。六、律師的話共有土地訂立分管契約是十分常見的事情，且分管契約的登記，實務上也越來越常見，建議在購買不動產時，應特別注意有無分管契約的問題，以免法律糾紛。撰文：劉帥雷律師註1.民法第820條規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。」註2.法務部民國111年9月22日法律字第11103512120號函釋。註3.民法第826條之1第1項：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」